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告诉你房地产真实成本:以2013年中部地区某县为例  

2013-12-27 19:54:55|  分类: 转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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告诉你房地产真实成本:以2013年中部地区某县为例
http://www.360doc.com/content/13/1227/19/1726776_340608407.shtml

近年来,关于房地产开发企业的成本和税费问题,众说纷纭。尤其是关于土地增值税的报道,这几天更是来势汹猛。专家说法不一,普通老百姓更是听得一头雾水。真相到底是什么?

   有感于此,认为根本问题在于房地产信息的不透明。不妨先从最基本的房地产开发企业的关键点之一,即开发成本到底是多少说起,来揭示冰山之一角。

   以下数据均来源于一个真实的开发项目。为防“人肉”,在保持数据真实性基础上,其他信息大有改变,请勿对号入座。

   一、基本情况。

   以我国中部省份某县城一个中高档小区为例。该项目全部是高层建筑,容积率高,地价相对较低;如果是六层以下的砖混结构,肯定容积率就低了,地价相对就高了。

该小区约115亩,总建筑面积205000平米;商业用房45000平米,每平米售价8000元;住宅面积160000平米,每平米售价2800元。该项目的特殊之处在于:利润点完全依赖商业用房,住宅主要为了回收成本。

   二、土地购置成本。

   买地成本:每亩50万。容积率2.7左右。  折合销售面积每平米280元。

   买地交纳城市配套费 20万每亩。        折合销售面积每平米112元。

   墙改费:每亩0.5万。                  折合销售面积每平米2.8元。

   契税等税费:折合4.8%,每亩2.4万。    折合销售面积每平米13元。

   地价成本合计:                   折合销售面积每平米408元。

   三、开发成本和开发费用

   施工过程中手续费、测量费等            折合销售面积每平米1元。

   房屋建筑成本(框架结构)              折合销售面积每平米1400元。

   绿化                                  折合销售面积每平米100元。

   道路                                  折合销售面积每平米100元。

   供电                                  折合销售面积每平米100元。

   给排水等管网                          折合销售面积每平米50元。

   天然气                                折合销售面积每平米35元。

   勘察设计费用                          折合销售面积每平米18元。

   监理费用                              折合销售面积每平米10元。

   开发管理费用 ,总投资5%,             折合销售面积每平米80元。  

   宣传策划营销等费用 总投资2%           折合销售面积每平米32元。

   开发成本和开发费用合计             折合销售面积每平米1926元。

   四、税费

   综合税率按售价12.5%,住宅售价2800    折合销售面积每平米350元。

   综合税率按售价12.5%,商业售价8000。  折合销售面积每平米1000元

   五、售价和利润

   住宅售价                              折合住宅销售面积每平米2800元。

   商业用房售价                          折合商业销售面积每平米8000元。

   贷款利息 自己实力雄厚,又采用预售等措施,管理到位,实际没有发生。

   住宅每平米利润。                      住宅折合销售面积每平米117元。

   商业用房每平米利润                    商业折合销售面积每平米 4667元

   最后,总算账  4667*45000+160000*117=21187万。即赚了两亿一千万,很可观。

   (购房者还要交维修基金和契税,这不算开发商成本,也与开发商利润无关)

   以上数据请各位网友切勿与身边项目对号入座,如有雷同,纯属巧合。

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